An die Mitglieder des Freiburger Gemeinderates,
die Fraktionen und die Stadtverwaltung

KEIN PLATZ FÜR SELBSTORGANISIERTE MIETSHAUSPROJEKTE IN GUTLEUTMATTEN?

Sehr geehrte Damen und Herren,

vielleicht haben wir etwas übersehen? Auch wir wollen mit dem Mietshäuser Syndikat mehrere genossenschaftliche Projekte in Freiburgs neuen Baugebieten verwirklichen, mit bezahlbarem, dauerhaft sozialgebundenen Mietwohnraum, der nicht nach 10 oder 20 Jahren „aus der Bindung fällt“ – und stellen überrascht fest:

Im Vermarktungskonzept für das neue Baugebiet Gutleutmatten hat die Stadtverwaltung zwar einen Flächenanteil von 30 % für „Baugemeinschaften“ vorgesehen – aber nur für Gemeinschaften von Wohnungseigentümern! – Und:

Selbstorganisierte Mietshausprojekte werden durch die Vergabekriterien de facto ausgeschlossen! – Das betrifft Projektinitiativen des Mietshäuser Syndikats und andere genossenschaftliche Initiativen für Mietwohnungsbau.

Warum ist das so? – Im Vermarktungskonzept hat die Stadtverwaltung das Baugebiet Gutleutmatten unter drei verschiedenen sogenannten Erwerbergruppen aufgeteilt, das sind 1. Baugemeinschaften/EFH-Erwerber, 2. Freiburger Stadtbau, und 3. Bauträger/Investoren.

1. BAUGEMEINSCHAFTEN/EFH-ERWERBER
(43,1 % Flächenanteil von Gutleutmatten)

Die Erwerbergruppe „Baugemeinschaften/EFH-Erwerber kann man unterteilen:

a) BAUGEMEINSCHAFTEN
[30 % Flächenanteil von Gutleutmatten]

Bei allen Objekte, die  für diese Erwerbergruppe vorgesehen sind, schreibt die Stadtverwaltung jeweils Nutzungsquoten mit Wohneigentum vor, und zwar bei fast allen Objekten 75 % und bei einem Objekt 50 %. – Das aber schließt selbstorganisierte Mietshausprojekte aus, weil sie Mietwohnungen beinhalten und eben kein Wohnungseigentum!

b) EINFAMILIENHAUS(EFH)ERWERBER
[13,1 % Flächenanteil von Gutleutmatten (= 43,1 % – 30 %)]

Die Reiheneinfamilienhäuser und sogenannte Stadthäuser sind mit einer Eigentumsquote von 100 % ausgewiesen und kommen für selbstorganisierte Mietshausprojekte auch nicht in Frage.

2. FREIBURGER STADTBAU
[17,6  % Flächenanteil von Gutleutmatten]

Die FSB scheidet von vornherein aus, da sie keine Formen der Selbstorganisation von MieterInnen zulässt.

Bleibt die Bewerbung als „Bauträger/Investor“:

3. BAUTRÄGER/INVESTOREN
[39,3 % Flächenanteil von Gutleutmatten]

a) OBJEKTE MIT EIGENTUMSWOHNUNGEN
Auch bei dieser Erwerbergruppe verlangt die Stadtverwaltung für fast alle Objekte (bis auf zwei, siehe unter b) jeweils Nutzungsquoten mit Wohnungseigentum von 33 % oder 50 % – was selbstorganisierte Mietshausprojekte ausschließt, wie auch schon beim Segment der Baugemeinschaften.

Wohnungspolitisch bemerkenswert ist, dass schon ein geringer Anteil vorgeschriebenes Wohnungseigentum von z.B. nur 33 % automatisch die Aufteilung des ganzen Objektes in Eigentumswohnungen gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach sich zieht, auch wenn die anderen 66 % Eigentumswohnungen bis zum Ablauf der Bindungsfrist noch vermietet werden müssen.

b) OBJEKTE AUSSCHLIEßLICH MIT MIETWOHNUNGEN
Bleiben also noch zwei große Wohnblöcke, für die tatsächlich 100 % geförderter Mietwohnungsbau verlangt wird und kein Anteil an Eigentumswohnungen. Könnten also zwei Baugemeinschaften genossenschaftlichen Mietwohnungsbau verwirklichen? Theoretisch ja, praktisch leider nein. Denn für die Vergabe aller Grundstücke gilt:

DAS GESAMTE MIETWOHNUNGSSEGMENT IST AN BELEGUNGSRECHTE GEBUNDEN!

Belegungsrechte der Stadt sind sicher sinnvoll – für gewerbliche Bauträger und eigentumsorientierten Baugemeinschaften. Bei Mietshausprojekten schließen sie eine Selbstorganisation von MieterInnen bzw. Mietwohnungssuchenden als Projektinitiative von vornherein aus. Warum?

EIGENNUTZUNG
Zum Vergleich: Niemand bei der Stadtverwaltung ist auf die Idee gekommen, bei den eigentumsorientierten Baugemeinschaften die Eigentumswohnungen mit einem Belegungsrecht der Stadt zu verknüpfen, das die Eigennutzung durch die WohnungseigentümerInnen für 15 oder 25 Jahre ausschließt. Im Gegenteil, im Vermarktungskonzept ist bei den jeweiligen Nutzungsquoten ausdrücklich von „freifinanzierten ETW/Eigennutzer“ die Rede, wenn es sich nicht sowieso um geförderte Eigentumswohnungen“ handelt, bei denen das Landeswohnungsbauprogramm grundsätzlich die Eigennutzung vorschreibt.

Es mag bei der Stadtverwaltung in Vergessenheit geraten sein: Auch bei Baugemeinschaften, die ein selbstorganisiertes Mietshausprojekt anstreben (wie es in Freiburg am bekanntesten Grether oder SUSI verwirklicht haben), ist die Eigennutzung Dreh- und Angelpunkt des Konzeptes – wenn auch in kollektiver Form als Genossenschaft oder in einer vergleichbaren Rechtsform(-kombination). Denn wenn schon eine Initiative von Wohnungssuchenden die Mühen einer Projektgründung auf sich nimmt, mit Rechtsformsuche, Bauplanung, Finanzierungsrechnung und Kapitalakquisition, dann möchten auch die idealistischsten Gruppenmitglieder ganz eigennützig in die Wohnungen „ihres“ Mietshausprojektes einziehen.

Das ist schließlich die materielle Grundlage des genossenschaftlichen Selbsthilfegedankens. Genau diese Aussicht auf Eigennutzung (und echte Partizipation) lässt genossenschaftliche Mietshausprojekte erst entstehen, die dann über die Gründungspioniere hinaus auch den späteren Generationen von MieterInnen zugutekommen durch bezahlbaren und dauerhaft sozial gebundenen Mietwohnraum (die Mieten bei SUSI oder Grether liegen mit rund 5 € bzw. 6 €/m² kalt erheblich unter dem Mietspiegelniveau).

SOZIALBINDUNG FÜR ZUKÜNFTIGE GENERATIONEN
Die vorgesehenen Belegungsrechte der Stadt bei den Mietwohnungsbauten von Bauträgern und Stadtbau, und bei einer kleinen Quote von Mietwohnungen in einigen Objekten für eigentumsorientierte Baugemeinschaften, dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, dass dort die Phase des bezahlbaren Mietwohnraums nur begrenzt ist. Diese Mietwohnungen werden nach Ende der Bindungsfristen auf Mietspiegelniveau „angepasst“ – auch bei der Stadtbau – oder privatisiert und verkauft, und die geringer verdienenden Miethaushalte wieder verdrängt (wieder in neue Baugebiete?). So fallen im Vauban und Rieselfeld, den bisher neuesten Baugebieten Freiburgs, die Sozialwohnungen schon wieder blockweise aus der Bindung, bevor die letzten Neubauten bezogen sind. Beide Stadtviertel gehören mit Mietspiegelmieten um die 11-12 €/m² noch vor ihrer kompletten Fertigstellung zu den drei teuersten Stadtteilen Freiburgs.

Baugebiete sind keine nachwachsenden Rohstoffe. Jede neue Ausweisung von Bauflächen ist ein schwerwiegender und meist irreversibler Eingriff in die Ökologie und Landschaft. Wenn also im Interfraktionellen Antrag vom 18.10.2011 für ein Handlungsprogramm Wohnen die Ausweisung neuer Baugebiete gefordert wird, um der Verdrängung geringer verdienender Haushalte in den älteren Stadtquartieren entgegen zu wirken, sollten diese neuen Baugebiete doch bitte von vornherein so konzipiert sein, dass auch hier einer späteren Verdrängung wirksam entgegen gewirkt wird. Ein Konzept der ökologischen und sozialen Nachhaltigkeit kann sich nicht auf Bindungsfristen von 15 oder 25 Jahre beschränken, sondern muss dauerhaft den Bedarf zukünftiger Generationen an bezahlbarem Wohnraum einbeziehen.

Dazu leisten genossenschaftliche Eigentumsformen, die auf diese soziale Nachhaltigkeit angelegt sind, den bisher einzigen praktikablen und dauerhaften Ansatz. Ein Vermarktungskonzept für das Baugebiet Gutleutmatten, das genau diese selbstorganisierten Mietshausprojekte nicht berücksichtigt und de facto ausschließt, darf vom Gemeinderat so nicht beschlossen sondern muss korrigiert und überarbeitet werden.

Viele Grüße

BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt“
Wohnungspolitische Initiative im Mietshäuser Syndikat