Offener Brief vom 23.06.2024

Sehr geehrte Teilnehmerinnen und Teilnehmer des Strategiedialog Bezahlbares Wohnen und Innovatives Bauen,
sehr geehrter Herr Ministerpräsident Winfried Kretschmann,
sehr geehrte Frau Ministerin Nicole Razavi,
sehr geehrte Frau Ministerin Dr. Nicole Hoffmeister-Kraut,
sehr geehrte Damen und Herren,

am 26.6. findet die 3. Jahresversammlung zum Strategiedialogs Bezahlbares Wohnen und Innovatives Bauen statt.

…“Der Strategiedialog Bauen und Wohnen ist analog zu den bereits initiierten Strategiedialog-Formaten der Landesregierung auf sieben Jahre angelegt. Er soll unter Koordination des Staatsministeriums und unter Einbeziehung der zuständigen Ministerien alle relevanten Akteure und Verbände vernetzen sowie herausragende Kompetenzen…. zusammenbringen, um Innovationsimpulse für das Planen und Bauen von morgen zu setzen.“ (Ministerpräsident Winfried Kretschmann zum Auftakt des Strategiedialogs „Bezahlbares Wohnen und innovatives Bauen“ (SDB) am 29. Juni 2022 in Fellbach)

Jedoch, es fehlt an einer geeigneten Förderpolitik, um bezahlbaren Wohnraum zu bauen und dauerhaft zu sichern:

Die kürzlich auf Bundesebene auf den Weg gebrachten Förderinstrumente wie Steuererleichterungen und degressive Abschreibungen kommen vor allem der gewinnstarken Wohnungswirtschaft zugute, „die gemeinwohlorientierten, die den wesentlichen Teil des bezahlbaren Wohnraums schaffen, zahlen wenig Ertragssteuer und profitieren daher kaum von Steuervergünstigungen. Ihre Stellung am Markt wird nicht verbessert…. Es braucht ein soziales Konjunkturprogramm, das gemeinwohlorientierten Wohnbau-projekten…zu einer „schwarzen Null verhilft“ so die AKBW, IBA und der Deutsche Mieterbund BW in einem gemeinsamen Positionspaper im Oktober 2023. (www.akbw.de/themen/presse/archiv-pms/2023/sozialwohnungsbau-akbw-iba-und-dmb-fordern-konjunkturprogramm)

Doch „Baden-Württemberg […] knausert bei Zuschüssen für bezahlbare Wohnungen. Vertreter:innen der Bauwirtschaft, von Verbänden, Gewerkschaften und Unternehmen werben für schnelleres Bauen – und beißen auf Granit.“ (Kontext Wochenzeitung, 6.3.24). Und Mieterbundchef Rolf Gassmann kritisiert: „, … Die für die Wohnraumförderung zuständige Landesregierung tut: Nichts!“

Wir können alles, außer fördern…

Einzig Bauministerin Nicole Razavi selbst „zieht positive Bilanz der Wohnraumförderung im Jahr 2023“ Wie sie in einer Pressemitteilung vom 20.1.2024 bekannt gab, „wurden im vergangenen Jahr in Baden-Württemberg dank der sozialen Wohnraumförderung des Landes 2.602 neue Sozialwohnungen geschaffen.“ (https://mlw.baden-wuerttemberg.de/de/service/presse-und-oeffentlichkeitsarbeit/pressemitteilung/pid/2600-neue-sozialwohnungen-im-land)

Laut Pestel-Institut fehlen in Baden-Württemberg derzeit rund 200.000 Wohnungen. Bleibt das Land bei seinem Tempo, ist der Bedarf in 60-80 Jahren gedeckt…

Mit 20 Einheiten auf tausend Mieter:innen liegt der Sozialwohnungsbestand in Baden-Württemberg deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 47 und weit hinter Hamburg mit 109 oder NRW mit 84.

Wir verstehen nicht, warum das Land Baden-Württemberg als eines der reichsten Bundesländer die Erwartungen des Bundes nicht erfüllt: Pro Euro Bundesmittel wird eine Co-Finanzierung von 1,5 € von den Ländern erwartet. Baden-Württemberg geizt und gibt knapp 0,40 €, insgesamt rd. 250 Mio. Euro im Jahr.

Aktuell muss die gleiche Summe für Wohngeld aufgebracht werden: 85.000 Haushalte beziehen durchschnittlich 480 € Wohngeld pro Monat, das macht bei einem Förderanteil des Landes von 50% rd. 250 Mio Euro pro Jahr, angesichts der Mietpreisspirale mit steigender Tendenz – Gelder, die nicht den Mieter:innen, sondern der Bau- und Immobilienwirtschaft zugutekommen.

In Freiburg hat im März 2024 die Vermarktung des Baugebiets Kleineschholz begonnen. Die Grundstücke sollen ausschließlich an gemeinwohlorientierte Träger vergeben werden. Mehrere Projekte im Mietshäuser Syndikat und auch kleingenossenschaftliche Initiativen brauchen geeignete Fördermittel, um ihre Bewerbung auf sichere Beine zu stellen.

Wir appellieren dringend an die politischen Verantwortlichen, diese Chance, dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, nicht zu vertun und die fehlgeleitete Förderpolitik zu korrigieren. Richtungsweisend ist der Vorschlag der AKBW vom Oktober 2023.

Mit Ihnen, den Mitgliedern des Strategiedialogs möchten wir ins Gespräch kommen. Wir möchten Sie auffordern, sich für zielgenaue, am Gemeinwohl orientierte Förderung einzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen
Helma Haselberger, Regina Maier
BAUVEREIN „Wem gehört die Stadt?“ – Wohnungspolitische Initiative im Mietshäuser Syndikat
Netzwerk Kleineschholz
bauverein@wemgehoertdiestadt.org

Lieber Herr Bundeskanzler Scholz, lieber Genosse Olaf,

wir freuen uns, dass Sie am 27.2.24 nach Freiburg kommen zum Spatenstich für unseren neuen Stadtteil Dietenbach! Sozialer Wohnungsbau ist wieder Chefsache.

Die Stadt Freiburg hat ihre Hausaufgaben gemacht und mit Kleineschholz, Dietenbach und anderen neuen Stadtteilen auf der grünen Wiese Raum geschaffen. Schon 2015 beschloss der Gemeinderat, dass zukünftig in allen Stadtteilen mindestens 50% aller Neubauwohnungen als Sozialwohnungen errichtet werden müssen. Das war dringend notwendig, denn wir haben hier ein gewaltiges Wohnungsproblem. Die Mietpreise sind inzwischen auf 17 €/m² und höher gestiegen.

Wir laden Sie zu einem Abstecher ins Viertel Gutleutmatten ein.  – Schauen Sie sich das 3HäuserProjekt an!

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An die Landesregierung Baden-Württemberg
Zur Kenntnis an die Fraktionen im Landtag,
an die Städte Freiburg, Mannheim, Heidelberg, Stuttgart und Tübingen
und die jeweiligen Fraktionen im Gemeinderat,

Offener Brief vom 15.2.2023
“6.000 Euro pro fertiggestellter Wohnung.
Land plant neue Realisierungprämie im Wohnraumförderprogramm”
Dies kündigte Nicole Razavi, Ministerin für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg am Donnerstag, den12.Januar an.
“Die Realisierungsprämie ist als Ergänzung zur sozialen Wohnraumförderung des
Landes gedacht… und soll …. mit 6.000 Euro je frei finanzierter und sozial geförderter
Wohnung das ganze Projekt zusätzlich fördern…Voraussetzung für den Erhalt der Prämie soll sein, dass im Projekt mindestens 30 Prozent Sozialwohnungen
vorgesehen sind, und dass auch die frei finanzierten Wohnungen über mehrere Jahre
preisgünstig vermietet werden. “

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben unseren Taschenrechner bemüht:
bei einer Wohnungsgröße von 80 m² und angenommenen Gesamtkosten von 5.600
€/m², mit denen zumindest in den Ballungszentren zu rechnen ist, bewirkt die Prämie
einen Zuschuss von 75 €/m². Ein Tropfen auf den heißen Stein.
Denn die Wohnraumförderung ist nicht so hoch attraktiv wie von Frau Razavi
dargestellt: mit den aktuellen Konditionen errechnet sich eine Kostenmiete die einiges
über der festgelegten Miete im sozialen Wohnungsbau liegt und mit der ein jährliches
Defizit von 1.000,- bis 1.500,- € je Wohnung erwirtschaftet wird. Damit wäre die
Realisierungprämie in gut 4 Jahren aufgebraucht.
Ohne grundlegende Korrekturen im Sozialen Mietwohnungsbau ist es daher
nicht möglich, wirtschaftlich tragfähige Mietwohnungen zu bauen.
Derzeit wird ein neues Förderprogramm für Sozialen Mietwohnungsbau erarbeitet.
Zwar sollen die berücksichtigungsfähigen Baukosten auf Basis der Baukosten-steigerungen erhöht werden, das allein hilft aber nicht:
Die Kopplung des Subventionswertes für die Förderung an die Marktzinsentwicklung
führt nach derzeitiger Praxis dazu, dass anstatt der bisherigen 80% der Kosten zu 0%
nur noch ca. 40% zu 0% gefördert werden. Die übrigen 40 % müssten zum Marktzins
finanziert werden, was bezahlbare Projekte unmöglich machen würde. Wenn wirklich
nennenswert sozialer Wohnungsbau stattfinden soll muss diese Kopplung im neuen
Programm gestrichen werden. Weiterlesen →

Aufgrund der Entwicklungen der Baupreise und des Zinsniveaus ist es mit den aktuellen Förderbedingungen des Landeswohnungsbauprogramms nicht mehr möglich, wirtschaftlich tragfähigen Mietwohnungsbau zu erstellen.

Der gängigen Strategie der Immobilienwirtschaft, neben geförderten Mietwohnungen teure freifinanzierte zu bauen, um das im geförderten Bereich erwirtschaftete Minus zu decken, möchten wir als gemeinwohlorientierte Träger nicht folgen.

Geförderter Mietwohnungsbau muss sich wirtschaftlich tragen. Denn auch unser frei-finanzierter Wohnungsbau soll ein für Mieter*innen tragfähiges Nieveau nicht überschreiten.

Wir fordern die Landesregierung dringend auf, die Förderbedingungen den aktuellen
Gegebenheiten anzupassen und damit ihre Ankündigung im Koalitionsvertrag umzu-
setzen:
“Gemeinwohlorientierte Akteure als Partner für bezahlbares Wohnen: Kommunale Wohnungsbaugesellschaften, (Dach-)Genossenschaften, Mietshäusersyndikate und andere gemeinwohlorientierte Akteure sind natürliche und unverzichtbare Partner für bezahlbares Wohnen im ganzen Land – effizient und entsprechend der Bedürfnisse vor Ort. Wir werden prüfen, wie wir diese Akteure weiter unterstützen können, etwa durch die Ausweitung des Bürgschaftsprogramms für geförderten Wohnungsbau und durch die Einbeziehung von Erbbaurechtsgestaltungen.”

Denn neben kommunalen Wohnbauunternehmen sind es vor allem von Mieter*innen selbst organisierte Wohnprojekte nach dem Modell des Miethäuser Syndikats oder kleine von den Mieter*innen geführte Genossenschaften, die geförderten Wohnungen langfristig als bezahlbaren Mietwohnraum erhalten.

Dazu braucht es:
– die Herabsetzung der Tilgung auf 1% analog den Konditionen aus dem
Förderzeitraum 2016-2017,
– keine Abhängigkeit der Förderkonditionen vom tagesaktuellen marktzinsabhängeigen Multiplikator, sondern die Aufrechterhaltung der 0%-Fördersätze,
– Planungssicherheit durch Mittelbereitstellung über die gesamte Gültigkeitsdauer des Programms,
– Erhöhung der berücksichtigungsfähigen Baukosten auf Basis der
Baukostensteigerungen bzw. Dynamisierung in kurzen Zeitintervallen.

Darüberhinaus sollte das Programm neben den “klassischen” Wohnformen auch neue
Lebens- bzw. Wohnformen berücksichtigen, beispielsweise durch die Förderung von
Gemeinschaftsflächen bei Clusterwohnungen und die Förderung eines Zimmers für
Betreuungspersonal in Pflegegemeinschaften.

Bauverein „Wem gehört die Stadt“
Wohngenossenschaft Esche eG
Dachgenossenschaft „Wohnen für alle“
Projekte im Miethäuser Syndikat für das
„Quartier Kleineschholz“
FREIBURG, Dezember 2022

An den Gemeinderat und die Verwaltung der Stadt Freiburg,
zur Information an die Presse und andere Interessierte

Offener Brief vom 14.11.2021
„Das Energiekonzept ist weder klimaneutral noch kostengünstig, noch zukunftsfähig …“*
(* so zu lesen in einer Stellungnahme eines Expert:innenkreises zu den Konzepten für Dietenbach und Kleineschholz) https://bit.ly/3CfW1Fu

Sehr geehrte Frau Stadträtin, sehr geehrter Herr Stadtrat,
sehr geehrter Herr Oberbürgermeister, sehr geehrte Damen und Herren,

am kommenden Montag soll im Umweltausschuss die europaweite Ausschreibung eines zentralen Wärmenetzes für das Baugebiet Dietenbach weiter auf den Weg gebracht werden. Verbunden mit dem Anschlusszwang fast aller Grundstücke ist geplant, eine Konzession für die Wärmelieferung über einen Zeitraum von 20 Jahren zu vergeben.
 Haben wir ein Déjà-vu? Weiterlesen →